Les actualités sur le domaine de l’immobilier

En trois mois, Covid-19 a tout changé. Dans un monde sans coronavirus, après une année exceptionnelle pour l’investissement immobilier français en 2019, les spécialistes auraient anticipé de revoir un marché en ébullition. Les établissements de crédit réduisent leurs marges bénéficiaires en concurrence avec de plus en plus d’acheteurs étrangers pour le financement par emprunt. Au lieu de cela, la réalité a montré dès le début à quel point la pandémie nuira à l’appétit des investisseurs pour l’immobilier français.

Baisse des niveaux de transaction

Les prévisions récentes prévoient une baisse de volume par rapport à l’année dernière de peut-être 30%, voire plus. Il s’agit d’un volume important. Il y aura un choc de demande car certains investisseurs réfléchissent à deux fois et ajustent leurs prix avant de revenir à l’achat, et cela peut également créer un choc d’offre : vaut-il mieux mettre une propriété sur le marché ou attendre ? Les autres facteurs qui influeront sur les volumes sont les effets du Covid sur l’économie dans son ensemble, sur les taux d’intérêt (liés aux écarts) et sur la disponibilité du financement par emprunt. Pour les compagnies d’assurance, les rendements immobiliers semblent toujours attractifs par rapport aux obligations de sociétés de première qualité. Dans le quartier central des affaires de Paris, les rendements étaient de 2,5 à 3%. Il y a peut-être maintenant un mouvement vers l’extérieur, mais il y a certainement une forte demande de la part des compagnies d’assurance qui achètent avec tous les capitaux propres.

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La force de base

La bonne chose à propos de la France est que vous avez un capital local profond et stable, car qui cherchera à investir ne peut pas trouver de rendements ailleurs, vous pouvez donc investir et vous diriger vers les principales exploitations. Certains experts du logement prédisent que le secteur de la location de logements sera confortable car il s’agit encore d’un marché émergent, en raison du manque d’offre existante et des faibles niveaux d’activités de développement. À l’heure actuelle, la plupart des prêteurs ne sont pas disponibles pour de nouveaux financements parce qu’ils gèrent toutes leurs renonciations avec leurs clients, mais ils seront bientôt en mesure de prêter à nouveau. Ils auront peut-être moins de capitaux à prêter parce que leurs fonds propres seront négativement impactés par les dommages à l’économie et par le taux de défaut sur les prêts aux entreprises. Mais tout comme les investisseurs en actions, ils se replieront vers des transactions plus conservatrices au cours des 12 à 18 prochains mois, tout comme ils l’ont fait après la crise financière mondiale.

Dilemme des fonds de dette

Le marché français du crédit des biens immobiliers a toujours été dominé par les grandes banques du pays. Néanmoins, comme cela a été le cas dans le reste de l’Europe, la diversité du marché du crédit s’est élargie ces dernières années, avec une activité accrue des prêteurs allemands, des compagnies d’assurance émettant des prêts et des fonds de dette. Les modifications de la législation en 2018 ont permis aux prêteurs non bancaires d’octroyer directement des prêts, plutôt que de simplement participer à des transactions syndiquées. Toutefois, ils ont eu du mal à s’implanter de manière substantielle en raison des prix compétitifs des banques. Dans le même temps, les fournisseurs étrangers non bancaires, généralement du Royaume-Uni, ont eu du mal à obtenir les rendements élevés dont ils avaient besoin pour égaler leur coût du capital tout en acceptant le risque supplémentaire posé par les réglementations françaises en matière de garanties de prêts favorables aux emprunteurs. La crise actuelle, qui risque de rendre les banques plus réticentes au risque et les prêts bancaires plus chers, ouvrira sûrement davantage la porte à des prêteurs alternatifs. Cela pourrait être une bonne opportunité pour eux de traverser le canal et d’augmenter leur part de marché s’ils peuvent atteindre les prix qu’ils souhaitent.

Facteurs d’occupation

Alors que la discussion touche à sa fin, les participants se penchent l’impact à moyen terme de la pandémie sur l’investissement et le crédit immobilier français. Quels secteurs en souffriront et lesquels en sortiront relativement indemnes ? Les actifs opérationnels sont-ils désormais considérés comme plus vulnérables ? Des opportunités de vente en difficulté émergeront-elles ? L’info sur l’immobilier le confirmera… De toute évidence, ce sont des temps exceptionnels et, espérons-le, de courte durée, donc la question est de savoir comment envisageons à travers cette crise pour former des convictions pour des investissements. Heureusement, en France l’offre est raisonnablement faible pour entrer dans cette crise. La disponibilité du capital diminuera à court terme mais le restera, car il existe un besoin structurel soutenu de rendement fiable que l’immobilier peut fournir. Du côté des occupants, il y a des classes d’actifs avec une demande croissante à long terme et une importance croissante accordée aux facteurs sociaux et environnementaux. Malgré le retournement actuel du marché, des investissements intéressants à l’intersection de ces tendances positives sont prévus.

 

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